Exonérations de taxe foncière pour les entreprises — Guide complet 2025

1. Exonération temporaire de 2 ans pour construction nouvelle

C'est l'exonération la plus courante et la plus méconnue. L'article 1383 du CGI prévoit une exonération de taxe foncière pendant 2 ansà compter du 1er janvier suivant l'achèvement de la construction, pour toute construction nouvelle, reconstruction ou addition de construction.

Conditions :

• Le propriétaire doit souscrire une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux (déclaration H2 pour les locaux professionnels, formulaire Cerfa 6660)
• L'exonération porte sur la part communale et intercommunale de la taxe foncière, sauf délibération contraire de la collectivité
• Les constructions à usage d'habitation bénéficient de l'exonération de plein droit ; les locaux commerciaux et industriels en bénéficient également, sauf délibération contraire

Attention : les communes et EPCI peuvent supprimer cette exonération par délibération, en totalité ou en partie (article 1383 III du CGI). En pratique, environ 15 % des communes ont supprimé cette exonération pour les locaux professionnels.

Travaux concernés :la notion de "construction nouvelle" est interprétée largement par la jurisprudence. Sont éligibles :

• Constructions neuves sur terrain nu
• Reconstructions après démolition totale
• Additions de construction (surélévation, extension)
• Aménagements intérieurs assimilables à une reconstruction (changement de destination avec travaux importants)

En revanche, les simples travaux de rénovation ou de remise en état ne constituent pas une construction nouvelle et n'ouvrent pas droit à l'exonération de l'article 1383.

2. Exonération en ZFU-TE (Zones Franches Urbaines - Territoires Entrepreneurs)

L'article 1383 C bis du CGI prévoit une exonération de taxe foncière dans les Zones Franches Urbaines - Territoires Entrepreneurs (ZFU-TE). Ce dispositif, créé par la loi du 14 novembre 1996 et modifié à plusieurs reprises, vise à favoriser l'implantation d'entreprises dans des quartiers en difficulté.

Conditions d'éligibilité :

• L'immeuble doit être situé dans une ZFU-TE (100 zones en France métropolitaine et outre-mer)
• L'entreprise exploitante doit employer au plus 50 salariés
• Le chiffre d'affaires annuel ou le total de bilan ne doit pas excéder 10 millions d'euros
• Le capital ne doit pas être détenu à plus de 25 % par des entreprises de plus grande taille
• L'exonération est subordonnée à une délibération favorable de la commune et/ou de l'EPCI

Durée et dégressivité :l'exonération est accordée pour une durée de 5 ans, à taux plein, suivie d'une sortie progressive sur 3 ans (abattement de 60 %, puis 40 %, puis 20 %).

Plafonnement :l'exonération est plafonnée dans le cadre du règlement européen de minimis (400 000 € d'aides sur 3 exercices glissants, depuis le règlement UE 2023/2831).

Démarche :le propriétaire doit déposer une déclaration auprès du service des impôts fonciers (SIF) avant le 1er janvier de la première année d'exonération souhaitée. La liste des ZFU-TE est consultable sur le site du ministère de la Cohésion des territoires (sig.ville.gouv.fr).

3. Exonération en ZRR (Zones de Revitalisation Rurale)

L'article 1383 E bis du CGI prévoit une exonération de taxe foncière dans les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR). Ce dispositif a été profondément réformé par la loi n° 2023-1268 du 27 décembre 2023 dite "France Ruralités", entrée en vigueur le 1er juillet 2024.

Avant la réforme France Ruralités 2024 :

• Les ZRR couvraient environ 18 000 communes rurales classées selon des critères de densité et de fragilité économique
• Les entreprises créées ou reprises en ZRR pouvaient bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 2 à 5 ans (sur délibération de la collectivité)

Après la réforme France Ruralités 2024 :

• Les ZRR sont remplacées par les France Ruralités Revitalisation (FRR) à compter du 1er juillet 2024
• Un nouveau zonage "FRR+" (France Ruralités Revitalisation renforcé) cible les communes les plus fragiles
• Les exonérations fiscales sont maintenues et étendues dans les communes FRR et FRR+
• Une période transitoire assure la continuité des avantages pour les entreprises déjà bénéficiaires en ZRR

Conditions :l'exonération est subordonnée à une délibération de la commune et/ou de l'EPCI. Elle porte sur les immeubles affectés à une activité commerciale, artisanale, industrielle ou professionnelle. Les entreprises bénéficiaires doivent respecter les plafonds de minimis.

Durée :2 à 5 ans selon la délibération de la collectivité. L'exonération est applicable à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la création ou de la reprise.

4. Exonération en QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville)

L'article 1383 C ter du CGI instaure une exonération de taxe foncière pour les immeubles situés dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV). Les QPV ont remplacé les anciennes ZUS (Zones Urbaines Sensibles) depuis le 1er janvier 2015.

Conditions d'éligibilité :

• L'immeuble doit être situé dans l'un des 1 514 QPV définis par le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014 (géographie mise à jour périodiquement)
• L'immeuble doit être rattaché à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l'exonération de CFE prévue à l'article 1466 A I septies du CGI
• L'entreprise doit employer moins de 50 salariés et réaliser un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros
• L'activité doit être commerciale (au sens fiscal)

Durée : l'exonération est de 5 ans, à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la création de l'établissement ou de l'implantation en QPV.

Mécanisme :l'exonération est de plein droit (pas de délibération nécessaire de la collectivité), mais le propriétaire doit effectuer une déclaration dans les délais requis. Elle porte sur la totalité de la part revenant à la commune et à l'EPCI.

Cumul :l'exonération QPV n'est pas cumulable avec d'autres exonérations de taxe foncière portant sur les mêmes immeubles (article 1383 C ter III du CGI). En cas de concurrence, l'exonération la plus favorable s'applique.

5. Exonération pour les immeubles de grande hauteur (IGH)

L'article 1383 A du CGI prévoit une exonération temporaire de taxe foncière pour les constructions nouvelles affectées à l'habitation, y compris les immeubles de grande hauteur (IGH) au sens de l'article R. 122-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Cependant, pour les locaux à usage professionnel ou commercial dans un IGH, l'exonération spécifique de l'article 1383 A ne s'applique en principe qu'aux parties d'habitation. Les locaux professionnels situés dans un IGH relèvent du régime général de l'article 1383 (exonération de 2 ans pour construction nouvelle).

En pratique :les tours de bureaux (IGH de type W) bénéficient de l'exonération de construction nouvelle de 2 ans au titre de l'article 1383, à condition que le propriétaire ait déposé la déclaration H2 dans les 90 jours suivant l'achèvement.

Enjeu :pour les tours de bureaux de la Défense ou de la Part-Dieu à Lyon, la taxe foncière annuelle peut dépasser 500 000 €. L'exonération de 2 ans représente alors une économie supérieure à 1 million d'euros. L'oubli de la déclaration H2 est une erreur particulièrement coûteuse sur ce type d'actif.

6. Exonérations pour les entreprises nouvelles

L'article 1383 D du CGI prévoit une exonération de taxe foncière pour les immeubles dans lesquels sont implantées des entreprises nouvellesbénéficiant de l'exonération d'impôt sur les bénéfices prévue aux articles 44 sexies et 44 septies du CGI.

Conditions :

• L'entreprise doit être réellement nouvelle (pas de simple changement de forme juridique ou de prolongation d'activité préexistante)
• L'entreprise doit bénéficier de l'exonération d'impôt sur les bénéfices prévue à l'article 44 sexies (entreprises créées dans certaines zones d'aménagement du territoire) ou 44 septies (reprises d'entreprises industrielles en difficulté)
• L'exonération est subordonnée à une délibération de la collectivité territoriale
• L'exonération porte sur les immeubles affectés directement à l'activité professionnelle de l'entreprise nouvelle

Durée :l'exonération est accordée pour une durée de 2 à 5 ans selon la délibération de la collectivité. Elle court à compter de l'année suivant celle du début d'activité.

Lien avec l'article 44 sexies :les zones d'aménagement du territoire éligibles comprennent les zones d'aide à finalité régionale (AFR), les ZRR/FRR, et les bassins d'emploi à redynamiser (BER). L'exonération de taxe foncière vient compléter l'exonération d'impôt sur les bénéfices pour créer un "package" fiscal attractif pour les créateurs d'entreprise dans ces territoires.

Point de vigilance :le bénéfice de l'exonération est remis en cause si l'entreprise ne remplit plus les conditions de l'article 44 sexies (dépassement des seuils, cessation d'activité, transfert hors zone). Le complément de taxe foncière est alors rappelé.

7. Exonérations liées à la transition énergétique

L'article 1383-0 B bis du CGI permet aux communes et aux EPCI d'exonérer de taxe foncière les logements achevés avant le 1er janvier 1989 qui ont fait l'objet de dépenses d'équipement en faveur des économies d'énergieou utilisant une source d'énergie renouvelable.

Champ d'application pour les entreprises :bien que l'article 1383-0 B bis vise principalement les logements, les collectivités peuvent adopter des délibérations similaires pour les locaux professionnels dans le cadre de l'article 1383 ter du CGI (exonération pour les immeubles situés dans les zones à risque d'exposition au plomb) ou de dispositifs locaux.

Pour les locaux professionnels, les principales mesures liées à la transition énergétique sont :

• Exonération pour rénovation énergétique : certaines communes et EPCI ont adopté des délibérations exonérant de taxe foncière (entre 50 % et 100 %) les locaux professionnels ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique, pour une durée de 3 ans
• Label HQE / BREEAM / LEED : aucune exonération automatique au niveau national, mais des dispositifs locaux peuvent exister dans certaines collectivités volontaristes
• Installations de production d'énergie renouvelable : les panneaux photovoltaïques installés sur le toit d'un bâtiment professionnel ne génèrent pas en principe de taxe foncière additionnelle (ils ne constituent pas une "construction nouvelle" au sens fiscal), sauf s'ils modifient la surface ou la consistance du bâtiment

Démarche :vérifiez auprès de votre mairie ou de votre EPCI si une délibération d'exonération a été adoptée. La liste des délibérations est consultable auprès de la direction départementale des finances publiques (DDFiP).

Perspectives :dans le cadre du plan de rénovation énergétique des bâtiments tertiaires (décret tertiaire, articles R. 174-22 et suivants du Code de la construction), de nouvelles incitations fiscales sont attendues. La loi Climat et Résilience de 2021 a posé les bases d'une fiscalité foncière plus verte, mais les décrets d'application restent parcellaires.

8. Dégrèvement pour vacance (article 1389 du CGI)

L'article 1389 du CGI prévoit un dégrèvement de taxe foncièrepour les locaux vacants, c'est-à-dire inoccupés et improductifs de revenus. Ce mécanisme est particulièrement utile pour les propriétaires de locaux commerciaux vides.

Conditions cumulatives :

• Le local doit être destiné à la location (excluant les locaux que le propriétaire occupe lui-même ou laisse volontairement vides)
• La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire (le propriétaire doit avoir accompli des démarches effectives pour louer le local : mandats d'agence, annonces, travaux de mise aux normes, etc.)
• La vacance doit avoir une durée minimale de 3 mois consécutifs
• Le local doit être vide de tout meuble et de toute exploitation

Montant du dégrèvement : le dégrèvement est proportionnel à la durée de vacance. Pour un local vide du 1er avril au 30 septembre (6 mois), le dégrèvement est de 6/12ème de la taxe foncière annuelle.

Procédure : le propriétaire doit déposer une réclamation auprès du service des impôts fonciers, accompagnée des pièces justifiant la vacance involontaire :

• Copie du mandat de gestion ou des annonces de location
• Attestation de l'agent immobilier confirmant l'absence de preneur
• Justificatifs de travaux de remise en état le cas échéant
• Relevés EDF/eau attestant de l'absence de consommation

Délai :la réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivant celle au titre de laquelle le dégrèvement est demandé. Pour une vacance en 2025, la demande est recevable jusqu'au 31 décembre 2026.

9. Comment demander une exonération : la déclaration H2 (Cerfa 6660)

La majorité des exonérations de taxe foncière ne sont pas automatiques : elles nécessitent une déclaration préalable du propriétaire. Pour les locaux professionnels, le formulaire de référence est la déclaration H2 (Cerfa n° 6660-REV).

Quand déposer la déclaration H2 ?

• Construction nouvelle : dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux
• Changement de consistance : dans les 90 jours suivant la réalisation du changement (agrandissement, démolition partielle, changement d'affectation)
• Changement d'utilisation : dans les 90 jours suivant le changement (passage de local d'habitation à local professionnel ou inversement)

Contenu de la déclaration H2 :

• Identification du propriétaire et de l'immeuble (adresse, références cadastrales)
• Nature de l'opération (construction, reconstruction, addition de construction, changement d'affectation)
• Description du local : surface réelle, découpage en surfaces principales et secondaires, affectation, catégorie d'activité
• Date d'achèvement des travaux ou du changement
• Éléments de confort et d'équipement

Où déposer :auprès du centre des impôts fonciers (CDIF) ou du service des impôts des particuliers (SIP) dont dépend l'immeuble. Le dépôt peut se faire en ligne via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr (service "Gérer mes biens immobiliers", GMBI).

Conséquence d'un dépôt tardif :si la déclaration est déposée après le délai de 90 jours, l'exonération de 2 ans n'est pas perdue, mais elle démarre à compter du 1er janvier de l'année suivant le dépôt effectif de la déclaration (au lieu de l'année suivant l'achèvement). Le propriétaire perd donc une ou plusieurs années d'exonération.

10. Les pièges : exonérations non automatiques, délais de déclaration

Les exonérations de taxe foncière regorgent de pièges administratifs. Voici les erreurs les plus fréquentes :

Piège n° 1 : Croire que l'exonération est automatique

La plupart des exonérations nécessitent une déclaration préalable. Même l'exonération de construction nouvelle (article 1383) requiert le dépôt de la déclaration H2. Si vous ne déclarez pas, l'administration n'a aucune obligation de vous accorder l'exonération spontanément.

Piège n° 2 : Dépasser le délai de 90 jours

Le délai de 90 jours pour déposer la déclaration H2 est impératif pour bénéficier de l'exonération dès le 1er janvier de l'année suivant l'achèvement. Un retard de quelques jours peut coûter une année entière d'exonération. Pour un immeuble de bureaux dont la taxe foncière atteint 100 000 €/an, l'oubli représente 200 000 € (2 ans d'exonération perdus).

Piège n° 3 : Ignorer les délibérations communales

Certaines exonérations (construction nouvelle pour les locaux professionnels, ZFU, ZRR/FRR, entreprises nouvelles) sont subordonnées à une délibération favorable de la commune ou de l'EPCI. Une commune peut avoir supprimé l'exonération de construction nouvelle, ce qui rend le dépôt de la H2 inutile pour l'exonération (mais obligatoire pour la mise à jour cadastrale).

Piège n° 4 : Omettre de vérifier le cumul d'exonérations

Plusieurs exonérations ne sont pas cumulables entre elles. Par exemple, l'exonération QPV (article 1383 C ter) ne se cumule pas avec l'exonération ZFU (article 1383 C bis) pour les mêmes locaux. En cas de choix, il convient de retenir l'exonération la plus avantageuse.

Piège n° 5 : Confondre exonération de TFPB et exonération de CFE

Les dispositifs zonés (ZFU, ZRR, QPV) prévoient souvent des exonérations parallèles de taxe foncière et de CFE, mais les conditions, les durées et les démarches sont distinctes. Une exonération de CFE ne vaut pas exonération de taxe foncière, et inversement. Chaque exonération fait l'objet d'une demande séparée.

11. Exonération vs dégrèvement : quelle différence ?

Ces deux termes sont souvent confondus, mais ils recouvrent des mécanismes juridiquement distincts avec des conséquences pratiques différentes :

L'exonération

• Définition : dispense totale ou partielle de la taxe, décidée par la loi ou par délibération de la collectivité. L'impôt n'est tout simplement pas dû.
• Qui supporte le coût : la collectivité locale (commune, EPCI) qui renonce à percevoir tout ou partie de la taxe. Il n'y a pas de compensation par l'État, sauf pour certaines exonérations compensées (de plus en plus rares).
• Effet : le montant de la taxe foncière est réduit dès l'émission de l'avis d'imposition. Le propriétaire ne paie pas la part exonérée.
• Exemples : exonération de 2 ans pour construction nouvelle (art. 1383), exonération en ZFU (art. 1383 C bis), exonération en QPV (art. 1383 C ter).

Le dégrèvement

• Définition : réduction de l'impôt accordée après émission de l'avis, généralement sur réclamation du contribuable.
• Qui supporte le coût : l'État, qui rembourse la collectivité locale. Le dégrèvement est neutre pour les finances locales.
• Effet : le propriétaire paie d'abord la totalité de la taxe, puis obtient un remboursement (ou une réduction sur l'avis suivant).
• Exemples : dégrèvement pour vacance (art. 1389), dégrèvement d'office pour erreur d'évaluation cadastrale (art. 1417).

En résumé :l'exonération empêche la naissance de la dette fiscale ; le dégrèvement éteint une dette fiscale déjà née. Pour le propriétaire, le résultat pratique est similaire (moins d'impôt à payer), mais les démarches et les délais diffèrent. L'exonération est souvent préventive (déclaration avant la mise en recouvrement), le dégrèvement est curatif (réclamation après réception de l'avis).

Conseil : vérifiez systématiquement si vos locaux sont éligibles à une exonération avantde payer la taxe foncière. Un audit préventif est toujours plus efficace qu'une réclamation a posteriori. Certaines exonérations perdues faute de déclaration dans les délais ne peuvent plus être récupérées, même par voie contentieuse.